Actualizado a 15 de octubre de 2026
Los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 introducen modificaciones relevantes en materia de arrendamientos de vivienda habitual, procedimientos de desahucio, actualización de rentas y prórrogas contractuales. Sin embargo, no todas las medidas tienen la misma fecha de aplicación ni dependen de la misma norma.
El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre de 2026, con las excepciones expresamente previstas en su texto. Por su parte, el Real Decreto-ley 28/2026 tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026 (RDL 29/2026, disposición final decimoprimera; RDL 28/2026, disposición final segunda).
Ambos reales decretos-leyes están sometidos a convalidación parlamentaria. Su continuidad debe comprobarse antes de tomar decisiones jurídicas basadas en sus disposiciones (art. 86.2 de la Constitución Española).
1. Desahucios por impago: plazo de dos meses para la Administración
[VIGENTE DESDE EL 8/10/2026]
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce un mecanismo extraordinario de enervación en determinados procedimientos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas. La medida no se aplica a cualquier desahucio: exige que la persona arrendataria se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, acreditada conforme a los criterios legales, y excluye expresamente los supuestos del artículo 2.1 del propio real decreto-ley (RDL 29/2026, art. 5.Dos, que modifica el art. 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Cuando concurren estos requisitos, la Administración competente en materia de vivienda dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional adecuada. Si no la ofrece, debe pagar al arrendador o consignar judicialmente la totalidad de las cantidades reclamadas, las que se hayan devengado hasta el momento del pago o consignación y las costas procesales a favor del demandante (RDL 29/2026, art. 5.Dos, nueva redacción del art. 22.6 LEC).
Durante ese plazo se suspende el procedimiento y, cuando corresponda, el lanzamiento (RDL 29/2026, art. 5.Dos, nueva redacción del art. 22.6 LEC).
Si se realiza el pago o la consignación íntegra dentro del plazo, se produce la enervación de la acción y termina el procedimiento, manteniéndose el contrato de arrendamiento. Si transcurren los dos meses sin que se haya ofrecido una alternativa habitacional adecuada ni se haya efectuado el pago o consignación íntegros, la Administración queda subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario, no procede el lanzamiento y el contrato se mantiene hasta su expiración mientras persista la situación de vulnerabilidad económica en los términos legales (RDL 29/2026, art. 5.Dos, nueva redacción del art. 22.6 LEC).
Esta enervación extraordinaria es independiente de la enervación ordinaria regulada en la LEC: no computa como enervación anterior ni impide una eventual enervación ordinaria posterior, siempre que se cumplan sus requisitos (RDL 29/2026, art. 5.Dos, nueva redacción del art. 22.6 LEC).
(Enervación: detener el desahucio y no ser expulsado de la vivienda, pagando la totalidad de lo que debe)
¿Qué supuestos quedan excluidos?
El artículo 5.Dos excluye expresamente los procedimientos comprendidos en el artículo 2.1 del Real Decreto-ley 29/2026. Se trata del régimen especial aplicable a determinados demandantes que se dedican a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación, con las finalidades especulativas descritas en la norma (RDL 29/2026, art. 2.1 y art. 5.Dos).
En consecuencia, antes de aplicar el plazo de dos meses debe comprobarse tanto la vulnerabilidad de la parte arrendataria como la identidad y naturaleza de la parte demandante. No basta con que exista un procedimiento de desahucio por impago (RDL 29/2026, art. 2.1 y art. 5.Dos).
2. Suspensión de desahucios por vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional
[VIGENTE DESDE EL 8/10/2026; RÉGIMEN TEMPORAL HASTA EL 31/12/2030]
El Real Decreto-ley 29/2026 establece dos regímenes de suspensión de procedimientos de desahucio y lanzamientos. Se diferencian por la naturaleza de la parte demandante y por las condiciones de aplicación, por lo que no todos los propietarios reciben el mismo tratamiento (RDL 29/2026, art. 2.1 y 2.2).
2.1. Demandantes dedicados a adquirir inmuebles o carteras de préstamos impagados
[RÉGIMEN ESPECIAL HASTA EL 31/12/2030]
El tribunal debe suspender el procedimiento cuando la parte demandante sea una entidad, con o sin personalidad jurídica, dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior al valor de tasación de mercado, con la finalidad de eludir los mecanismos de función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad mediante las prácticas descritas en la norma. Además, la parte demandada debe encontrarse en situación de vulnerabilidad y carecer de alternativa habitacional (RDL 29/2026, art. 2.1).
La suspensión puede acordarse aunque el procedimiento ya haya concluido mediante sentencia, decreto o auto que acuerde el lanzamiento, siempre que este no se haya ejecutado materialmente (RDL 29/2026, art. 2.1).
Este régimen excluye a los entes públicos territoriales y a los organismos, empresas o sociedades mercantiles del sector público cuya finalidad sea promover y gestionar vivienda social y asequible (RDL 29/2026, art. 2.1).
El artículo 2.1 no reconoce a estos demandantes la compensación prevista para determinados propietarios en el apartado 2 (RDL 29/2026, art. 2.1 y 2.2).
2.2. Resto de propietarios y demandantes
[RÉGIMEN HASTA EL 31/12/2030; LÍMITE MÁXIMO DE TRES AÑOS POR SUSPENSIÓN]
Para los demás demandantes, y únicamente cuando no resulte aplicable la enervación extraordinaria del artículo 5.Dos, puede acordarse la suspensión si la persona demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad, carece de alternativa habitacional y la Administración competente no le ha ofrecido una alternativa digna y adecuada (RDL 29/2026, art. 2.2).
El tribunal debe requerir a la Administración competente un informe sobre los recursos disponibles y las alternativas habitacionales que pueda ofrecer. Si no recibe respuesta o se comunica que no existen recursos, suspenderá el procedimiento hasta que se adopten las medidas necesarias y se garantice una alternativa adecuada (RDL 29/2026, art. 2.2).
La suspensión se revisa cada doce meses y debe levantarse cuando desaparezca la vulnerabilidad, se ofrezca una alternativa habitacional adecuada y efectiva, la persona demandada la rechace sin causa justificada o transcurran tres años desde que se acordó (RDL 29/2026, art. 2.2).
También en este régimen puede acordarse la suspensión si ya existe una resolución que pone fin al procedimiento o dispone el lanzamiento, siempre que este no se haya ejecutado materialmente (RDL 29/2026, art. 2.2).
2.3. La vulnerabilidad del propietario: ¿cuándo puede impedir la suspensión?
[EXCEPCIONES VIGENTES DESDE EL 8/10/2026]
La situación de vulnerabilidad económica o habitacional del propietario puede ser relevante. El tribunal no acordará la suspensión cuando considere, atendidas las circunstancias del caso, que debe prevalecer la vulnerabilidad de la parte demandante. Sin embargo, esta excepción no se aplica cuando el demandante sea una persona jurídica o una persona física que tenga la condición de gran tenedor (RDL 29/2026, art. 2.2).
La norma contempla además otra exclusión: la vulnerabilidad económica de la parte demandada no prevalecerá cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas (RDL 29/2026, art. 2.2).
Por tanto, la vulnerabilidad del propietario no permite recuperar automáticamente la vivienda en todos los casos. Deben analizarse la condición de gran tenedor, el número de viviendas de la persona física demandante, la situación acreditada de ambas partes y las demás circunstancias relevantes para la decisión judicial (RDL 29/2026, art. 2.2).
3. Compensación al propietario por la suspensión del procedimiento
[PREVISTA DESDE EL 8/10/2026; SUJETA A LOS REQUISITOS DEL ART. 2.2]
La compensación prevista en el artículo 2.2 del Real Decreto-ley 29/2026 no beneficia a todos los propietarios afectados por una suspensión de desahucio. Sólo puede reconocerse cuando la suspensión se funde en la vulnerabilidad de la parte demandada y la inexistencia de una alternativa habitacional adecuada, y únicamente a favor de la parte demandante que sea persona física o, si es persona jurídica, que se dedique al alquiler habitual asequible o social (RDL 29/2026, art. 2.2).
No se incluye automáticamente a cualquier sociedad arrendadora. En el caso de las personas jurídicas, la norma exige que se dediquen al alquiler habitual asequible o social (RDL 29/2026, art. 2.2).
3.1. ¿Quién asume la compensación?
El tribunal debe determinar en el auto que la Administración competente en materia de vivienda asuma los gastos necesarios para la compensación que se acuerde a favor del demandante que reúna los requisitos legales (RDL 29/2026, art. 2.2).
El propio precepto contempla mecanismos de financiación estatal para contribuir a cubrir los gastos de las comunidades autónomas, con un régimen específico para el País Vasco y Navarra (RDL 29/2026, art. 2.2).
3.2. ¿Qué cantidades pueden reclamarse?
La compensación puede comprender, como máximo:
- La renta contractual dejada de percibir durante el periodo afectado (RDL 29/2026, art. 2.2).
- Los costes de suministros impagados que procedan (RDL 29/2026, art. 2.2).
- Las costas procesales a favor del demandante (RDL 29/2026, art. 2.2).
No son compensables el lucro cesante hipotético ni los daños morales. La suspensión o el reconocimiento de una compensación tampoco extinguen la obligación de mantenerse al corriente de la renta debida (RDL 29/2026, art. 2.2).
3.3. ¿Quién puede solicitarla y qué documentación conviene aportar?
La norma atribuye al tribunal la determinación de que la Administración competente asuma los gastos de la compensación acordada. El artículo 2.2 no contiene una lista cerrada de documentos ni regula por sí solo un procedimiento administrativo completo de solicitud (RDL 29/2026, art. 2.2).
Para justificar la petición, conviene preparar:
- El contrato de arrendamiento y la documentación que acredite la renta pactada.
- La resolución judicial que acuerda la suspensión y las fechas del periodo afectado.
- Un desglose de las rentas dejadas de percibir y los justificantes de los impagos.
- Las facturas y justificantes de los suministros impagados que se pretenda incluir.
- La documentación de las costas procesales, cuando proceda.
- La documentación que acredite que el solicitante es una persona física o, si se trata de una persona jurídica, que se dedica al alquiler habitual asequible o social.
Esta relación constituye una recomendación probatoria, no un listado legal cerrado. Antes de presentar la petición, deben comprobarse los requisitos y el procedimiento que resulten aplicables ante la Administración competente (RDL 29/2026, art. 2.2).
4. Prórroga extraordinaria de hasta dos años: cuándo se aplica y qué ocurre si no se convalida el Real Decreto-ley 28/2026
[VIGENTE DESDE EL 8/10/2026; SUJETA A LOS REQUISITOS LEGALES Y A LA COORDINACIÓN CON EL RDL 28/2026]
El Real Decreto-ley 29/2026 contempla una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales para determinados contratos de arrendamiento de vivienda habitual. La prórroga se solicita por la parte arrendataria, se concede por anualidades y mantiene los términos y condiciones del contrato vigente (RDL 29/2026, disposición final quinta, apartado 1).
Para acogerse a ella, el contrato debe estar vigente en la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026 y debe concurrir alguno de los siguientes supuestos:
- Que el periodo de prórroga obligatoria del artículo 9.1 de la LAU finalice antes del 31 de diciembre de 2028.
- Que finalice el periodo de prórroga tácita previsto en los artículos 10.1 o 10.2 de la LAU, en la redacción a la que se remite el régimen transitorio.
- Que finalice, en su caso, el periodo de tácita reconducción conforme al artículo 1566 del Código Civil.
Además, la parte arrendataria debe estar al corriente del pago del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores (RDL 29/2026, disposición final quinta, apartado 1; RDL 28/2026, disposición adicional primera, apartado 3).
La solicitud debe ser aceptada por el arrendador, salvo que exista un acuerdo entre las partes con otros términos o condiciones, se haya suscrito un nuevo contrato o el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la LAU, una necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda para sí o para los familiares previstos legalmente (RDL 29/2026, disposición final quinta, apartado 1).
La prórroga tampoco procede cuando las partes acuerdan renovar el contrato o celebrar uno nuevo con una renta al menos un 5 % inferior a la prevista en el contrato vigente. Asimismo, es incompatible con la prórroga del artículo 10.3 de la LAU relativa a zonas de mercado residencial tensionado, que tiene carácter preferente (RDL 29/2026, disposición final quinta, apartados 1 y 2).
¿Qué ocurre si el Real Decreto-ley 28/2026 no se convalida?
Ambos reales decretos-leyes deben ser objeto de una decisión parlamentaria independiente. La continuidad de uno no garantiza la del otro (art. 86.2 de la Constitución Española).
Si el Real Decreto-ley 29/2026 se mantiene vigente y el Real Decreto-ley 28/2026 no se convalida, la prórroga extraordinaria de hasta dos años prevista en la disposición final quinta del primero en principio podría seguir siendo aplicable a los contratos que cumplan sus requisitos. En ese escenario no entraría en vigor el nuevo régimen general de prórrogas de cinco o siete años establecido por el Real Decreto-ley 28/2026.
No obstante, la aplicación concreta debe examinarse atendiendo a la situación contractual y al régimen ordinario de prórrogas que resulte vigente. La prórroga de dos años no es automática: exige solicitud y cumplimiento de los requisitos legales (RDL 29/2026, disposición final quinta; RDL 28/2026, art. único y disposición adicional primera).
Si, por el contrario, el Real Decreto-ley 29/2026 no se convalida, su prórroga extraordinaria no puede darse por garantizada para situaciones futuras. La eventual derogación plantea, además, cuestiones de derecho transitorio respecto de los efectos producidos durante su vigencia, que deben analizarse caso por caso (art. 86.2 de la Constitución Española).
5. Otras prórrogas extraordinarias previstas en el Real Decreto-ley 29/2026
5.1. Prórroga por vulnerabilidad
[VIGENTE DESDE EL 8/10/2026]
Cuando finalice la prórroga obligatoria o tácita de un contrato de vivienda habitual, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año si acredita una situación de vulnerabilidad social y económica mediante informe o certificado emitido durante el último año por los servicios sociales municipales o autonómicos (RDL 29/2026, art. 3.Ocho, nueva redacción del art. 10.2 LAU).
La aceptación es obligatoria para el arrendador que sea gran tenedor, salvo que se haya suscrito un nuevo contrato. La medida exige la solicitud y la acreditación de la vulnerabilidad, por lo que no se aplica automáticamente a todos los arrendatarios vulnerables (RDL 29/2026, art. 3.Ocho, nueva redacción del art. 10.2 LAU).
5.2. Prórroga en zonas de mercado residencial tensionado
[VIGENTE DESDE EL 8/10/2026]
Si la vivienda está situada en una zona de mercado residencial tensionado cuya declaración continúa vigente y finaliza el periodo de prórroga obligatoria o tácita, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades hasta un máximo de tres años, manteniéndose las condiciones del contrato (RDL 29/2026, art. 3.Ocho, nueva redacción del art. 10.3 LAU).
El arrendador debe aceptarla, salvo que exista un acuerdo distinto, se suscriba un nuevo contrato con los límites de renta que procedan o se haya comunicado válidamente la necesidad de ocupar la vivienda para residencia permanente del arrendador o de los familiares previstos en la norma (RDL 29/2026, art. 3.Ocho, nueva redacción del art. 10.3 LAU).
6. Nuevo régimen general de prórrogas del Real Decreto-ley 28/2026
[NO VIGENTE TODAVÍA: ENTRADA EN VIGOR PREVISTA PARA EL 15/11/2026]
El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el artículo 10.1 de la LAU. Una vez alcanzada la duración mínima legal de cinco años —o siete si el arrendador es persona jurídica—, si no existe una comunicación válida de no renovación, el contrato se prorrogará obligatoriamente por periodos sucesivos de cinco o siete años, respectivamente, en los términos establecidos por la norma (RDL 28/2026, art. único, nueva redacción del art. 10.1 LAU).
El preaviso del arrendador pasa a ser de seis meses y el del arrendatario se mantiene en dos meses (RDL 28/2026, art. único, nueva redacción del art. 10.1 LAU).
El nuevo régimen se aplicará a los contratos de vivienda habitual vigentes en la fecha de entrada en vigor respecto de los vencimientos que se produzcan después, sin perjuicio de las reglas transitorias para contratos que ya estén en el periodo de prórroga anterior o para comunicaciones de no renovación efectuadas antes de la publicación del decreto (RDL 28/2026, disposición transitoria única).
La prórroga extraordinaria de hasta dos años del Real Decreto-ley 29/2026 no se aplicará cuando proceda la prórroga del nuevo artículo 10.1 de la LAU. Esta coordinación está prevista expresamente en el Real Decreto-ley 28/2026 (RDL 28/2026, disposición adicional primera, apartado 1).
7. Límites a la actualización de la renta: IRAV, IPC y contratos anteriores a la Ley de Vivienda de 2023
[LÍMITE EXTRAORDINARIO PREVISTO DESDE EL 8/10/2026 HASTA EL 31/12/2027]
El Real Decreto-ley 29/2026 establece una limitación extraordinaria para las actualizaciones anuales de renta cuya correspondiente anualidad se cumpla entre su entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027 (RDL 29/2026, disposición final sexta).
La norma distingue dos situaciones:
- Si la renta supera el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procede incrementar la renta (RDL 29/2026, disposición final sexta, letra a).
- En los demás casos, el incremento será el que resulte de un nuevo pacto entre las partes. Si no existe ese nuevo pacto, la subida no podrá superar el 2 % (RDL 29/2026, disposición final sexta, letra b).
Este límite extraordinario no significa que el arrendador tenga derecho a aplicar automáticamente una subida del 2 %. La actualización exige que proceda conforme al contrato y a la ley; además, el incremento debe respetar los límites legales que resulten aplicables (LAU, art. 18.1, en la redacción dada por el RDL 29/2026, art. 3.Once; RDL 29/2026, disposición final sexta).
¿Qué ocurre con las cláusulas de actualización por IPC?
La existencia de una cláusula contractual que mencione el IPC no autoriza a aplicar cualquier incremento que resulte de ese índice. Debe comprobarse el pacto de actualización, la fecha de revisión y los límites legales vigentes (LAU, art. 18.1, en la redacción dada por el RDL 29/2026, art. 3.Once).
Si existe pacto expreso de actualización, pero no se especifica el índice o la metodología de referencia, se utiliza el IRAV conforme a la nueva redacción del artículo 18.1 de la LAU. Deben respetarse, en su caso, los límites extraordinarios aplicables durante el periodo regulado por el Real Decreto-ley 29/2026 (LAU, art. 18.1; RDL 29/2026, disposición final sexta).
Si no existe pacto expreso de actualización, no procede actualizar la renta por esta vía (LAU, art. 18.1).
¿Y los contratos firmados antes de la Ley 12/2023?
El Real Decreto-ley 29/2026 modifica el régimen transitorio de la Ley 12/2023 para permitir que los contratos anteriores a su entrada en vigor puedan acogerse a las prórrogas del artículo 10 de la LAU en la redacción que corresponda. En los demás aspectos, conservan el régimen jurídico vigente al tiempo de su celebración, con las limitaciones de actualización que resulten aplicables (RDL 29/2026, art. 4.Dos, modificación de la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023).
Por ello, en un contrato anterior a mayo de 2023 no basta con aplicar automáticamente el IPC. Hay que comprobar la cláusula contractual, la fecha de actualización y los límites legales aplicables en ese momento, incluido el régimen extraordinario del Real Decreto-ley 29/2026 si continúa vigente (LAU, art. 18.1; RDL 29/2026, disposición final sexta y art. 4.Dos).
8. Indemnización por determinados supuestos de no renovación
[NO VIGENTE TODAVÍA: ENTRADA EN VIGOR PREVISTA PARA EL 15/11/2026]
El Real Decreto-ley 28/2026 establece una indemnización a favor del arrendatario en determinados supuestos en los que el arrendador comunica válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato y concurren los requisitos legales (RDL 28/2026, art. único, nueva redacción del art. 10.1 LAU).
La cuantía será la mayor de las siguientes cantidades: doce mensualidades calculadas conforme al extremo superior del rango individualizado que corresponda a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios del alquiler, o una mensualidad calculada conforme a ese mismo valor por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, con el prorrateo legal de los periodos inferiores al año o al mes. Si no puede obtenerse un valor individualizado de referencia, se utiliza la renta mensual vigente del contrato (RDL 28/2026, art. único, nueva redacción del art. 10.1 LAU).
La indemnización se abona en el momento de entrega de la vivienda. La norma contempla excepciones, entre ellas determinados supuestos de necesidad de ocupación de la vivienda por el arrendador persona física o sus familiares, la falta de residencia efectiva del arrendatario durante el periodo previsto legalmente, la disponibilidad de otra vivienda apta en el mismo municipio, la celebración de un nuevo contrato o el rechazo de una oferta fehaciente de nuevo contrato que cumpla las condiciones legales (RDL 28/2026, art. único, nueva redacción del art. 10.1 y 10.2 LAU).
La indemnización no procede si el arrendatario reúne los requisitos para una prórroga legal de aceptación obligatoria y no la solicita. Si la solicita y se aplica, el derecho a la indemnización queda diferido hasta la finalización de la prórroga, si entonces no concurre una causa de exclusión (RDL 28/2026, art. único, nueva redacción del art. 10.1 y 10.2 LAU).
9. Qué deben comprobar propietarios e inquilinos
[RECOMENDACIÓN PRÁCTICA]
Antes de solicitar una prórroga, comunicar la no renovación, actualizar una renta o actuar en un procedimiento de desahucio, conviene revisar:
- La fecha de celebración del contrato y su vencimiento.
- La duración mínima legal y el periodo de prórroga en que se encuentra.
- La fecha y validez de los preavisos de no renovación.
- Si existe derecho a una prórroga extraordinaria y cuáles son sus requisitos.
- Si la renta puede actualizarse, qué cláusula lo permite y qué límites resultan aplicables.
- Si existe vulnerabilidad económica acreditada y falta de alternativa habitacional.
- La naturaleza de la parte demandante y si se trata de un gran tenedor.
- La fecha de entrada en vigor de cada medida y el estado de su convalidación parlamentaria.
En esta materia, un vencimiento contractual o una comunicación enviada en una fecha concreta puede cambiar la solución jurídica. Por ello, es imprescindible comprobar el texto normativo y el régimen transitorio aplicable al caso.
Conclusión
Los nuevos reales decretos-leyes de vivienda contienen medidas diferentes y con calendarios de aplicación distintos. El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre de 2026, pero la prórroga extraordinaria de hasta dos años está en vigor, sin embargo, el Real Decreto-ley 28/2026 tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre y establece un nuevo régimen general de prórrogas y una indemnización por determinados supuestos de no renovación (RDL 29/2026, disposición final quinta y disposición final decimoprimera; RDL 28/2026, disposición final segunda).
La continuidad de estas medidas depende de la decisión parlamentaria sobre cada real decreto-ley. Antes de solicitar una prórroga o adoptar una decisión contractual, es esencial comprobar qué norma se mantiene vigente, qué régimen transitorio resulta aplicable y si se cumplen los requisitos concretos.
Normativa oficial
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20823
- Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20822
¿Por qué importa quién reclama la vivienda?
El Real Decreto-ley distingue dos situaciones en función de quién solicita la recuperación de la vivienda y de las circunstancias en las que la adquirió.
- Artículo 2.1. Determinados grandes tenedores o entidades adquirentes de activos inmobiliarios. Se refiere a las entidades que reúnen las condiciones específicas previstas en la norma, relacionadas con la adquisición de inmuebles o de carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior al valor de tasación de mercado. No se aplica automáticamente a cualquier empresa o banco.
- Artículo 2.2. Resto de supuestos comprendidos en este régimen. Regula la suspensión en los procedimientos en los que el demandante no está incluido en el supuesto especial del artículo 2.1 y concurren los requisitos legales. Aquí puede ser relevante, entre otras circunstancias, si el propietario es una persona física vulnerable o una persona jurídica dedicada al alquiler habitual asequible o social.
Esta distinción es importante porque el régimen aplicable puede afectar tanto a la posibilidad de suspender el lanzamiento como al eventual derecho del propietario a recibir una compensación.
| ¿QUÉ CASO ES? | ¿Puede suspenderse el desahucio? | ¿Puede recibir compensación el propietario? |
|---|---|---|
| Una persona ocupa una vivienda sin contrato ni título válido y el propietario es una persona física que tiene dos viviendas o menos. | En principio, no procede la suspensión por esta vía, sin perjuicio de la valoración judicial de las circunstancias. | No por una suspensión que no llega a acordarse. |
| Una persona ocupa una vivienda sin contrato ni título válido y el propietario es una persona física que tiene más de dos viviendas. | Sí, si se cumplen los requisitos legales, incluida la vulnerabilidad del ocupante y las condiciones relativas a la alternativa habitacional. | Puede existir compensación, si se acuerda la suspensión y se cumplen los requisitos legales. |
| Un inquilino vulnerable deja de pagar el alquiler y el propietario no está incluido en el supuesto especial del artículo 2.1. | Puede acordarse una suspensión temporal en los términos previstos por la norma. En el supuesto del artículo 5.Dos, la Administración dispone del plazo legal para ofrecer una alternativa habitacional o pagar o consignar la deuda y las costas. | No debe confundirse con la compensación por suspensión. El pago de la deuda y las costas responde al mecanismo específico de enervación extraordinaria. |
| Un inquilino vulnerable deja de pagar el alquiler y demanda una entidad incluida en el supuesto especial del artículo 2.1. | Se aplica el régimen especial del artículo 2.1, cuando concurran sus requisitos. No opera la enervación extraordinaria del artículo 5.Dos. | No se aplica la compensación prevista en el artículo 2.2 por este régimen especial. |
| El demandante es una persona jurídica dedicada al alquiler habitual asequible o social y el procedimiento está comprendido en el artículo 2.2. | Sí, si concurren los requisitos legales para acordar la suspensión. | Puede existir compensación, conforme a las condiciones y límites legales. |
Importante: la suspensión del desahucio no es automática. Depende del tipo de procedimiento, de quién presenta la demanda y de que se cumplan los requisitos legales. La compensación al propietario es una cuestión distinta.
Artículo de carácter informativo. La aplicación de estas normas exige estudiar las circunstancias concretas de cada contrato o procedimiento.
José Luis Romay López
Abogado colegiado n.º 2346 del Ilustre Colegio de Abogados de Lugo
Mediador civil y mercantil
Criminólogo con mención en Psicología de la Delincuencia
JR Abogacía & Mediación · Lugo
