Con este artículo inauguro una nueva sección en mi blog: Opinión – Actualidad jurídica.
Una sección en la que pretendo alejarme un poco del análisis estrictamente técnico de las cuestiones jurídicas para abordar asuntos de actualidad desde una perspectiva más personal, pero siempre desde el Derecho y, en la medida de lo posible, intentando aportar algo de contexto y reflexión.
Punto de partida: una ponencia en Lugo
Hace no muchos meses, cuando estaba realizando el Trabajo de Fin de Grado de Criminología —que precisamente tenía como tema la ocupación de bienes inmuebles—, asistí a una ponencia sobre esta materia en el edificio de la UNED en Lugo. Mi objetivo era ampliar conocimientos, escuchar otros puntos de vista y comprobar si se me escapaba algún enfoque que pudiera resultar útil para la preparación del trabajo.
Aprovecho para agradecer a la profesora M. Violante Martínez-Quintana su orientación durante aquella etapa.
La ponencia estaba impartida por tres personas: mi tutor de prácticas en la UNED, Adriano Jacinto Alfonso Rodríguez, la presidenta de la Audiencia Provincial de Lugo, Sandra Piñeiro, y el magistrado de la Sección Civil, Plaza 5, del Tribunal de Instancia de Lugo, José Luis Deaño Rodríguez.
En un momento de la intervención, el señor Deaño comentó que, por lo que él sabía, en su juzgado los casos de ocupación se podían contar anualmente con los dedos de una mano. Es decir, que desde la perspectiva de ese órgano judicial no parecía tratarse de un problema especialmente acuciante por su volumen.
Naturalmente, esa es la experiencia de un juzgado concreto y no una fotografía completa de la realidad. Pero sí me hizo reflexionar sobre la distancia que a veces existe entre determinados discursos públicos y la dimensión real de algunos fenómenos.
Y aquí conviene hacer una primera aclaración: que un problema no tenga una dimensión estadística enorme no significa que no exista ni que no sea importante para quien lo sufre.
La ocupación es un problema.
Pero creo que es un problema que, en ocasiones, ha sido sobredimensionado hasta convertirse en una de las principales preocupaciones en materia de vivienda, cuando existe otro problema mucho mayor que está detrás de todo ello: el acceso a la vivienda en España.
Ocupación, impago e inquiocupación: conviene distinguir
Parte del debate actual se ha complicado porque cada vez utilizamos más palabras para referirnos a realidades distintas. Y cuando confundimos conceptos, acabamos confundiendo también las soluciones.
De forma muy simplificada:
– Ocupación: es la entrada o permanencia en un inmueble sin título legítimo para ello.
– Impago de alquiler: es la situación de quien accede a una vivienda mediante un contrato válido, pero posteriormente deja de pagar la renta.
– Situaciones derivadas de subrogaciones, prórrogas o tácita reconducción: plantean problemas distintos, normalmente más complejos, donde lo que se discute es si existe o no un título que legitime la permanencia en la vivienda.
No son escenarios idénticos y, por tanto, tampoco deberían recibir automáticamente el mismo tratamiento jurídico ni social.
Y entonces llegó Mari Carmen
Esta semana ha alcanzado una enorme repercusión mediática el caso de Mari Carmen, una señora casi nonagenaria que, después de vivir prácticamente toda su vida en un piso de Madrid, se veía abocada al desahucio.
Si nos quedamos únicamente con la primera impresión, la situación parece una auténtica aberración. Pero, ¡ay, Mari Carmen!, todos queremos un alquiler perpetuo, que no suba y que, además, puedan heredarlo nuestros hijos.
Lo digo sin frivolidad. Entiendo perfectamente la angustia y el sufrimiento de quien se enfrenta a una situación semejante. Tener que abandonar la vivienda en la que has vivido durante décadas es, sin duda, una experiencia traumática.
Pero un ordenamiento jurídico no puede construirse únicamente sobre la empatía que despiertan determinados casos concretos.
Porque cuando uno profundiza un poco más, aparecen cuestiones jurídicas que no pueden ignorarse.
Según lo que ha trascendido públicamente, esta señora sabía —o debía saber— desde hacía muchos años que su situación jurídica no era, digamos, del todo pacífica.
Y ahí es donde empieza la verdadera dificultad.
Vulnerabilidad, propiedad y obligaciones
Está claro que una persona en una situación de vulnerabilidad social no debería quedarse en la calle sin una alternativa habitacional. Creo que en eso existe un consenso bastante amplio.
Pero la pregunta inevitable es otra: ¿A costa de quién?
La respuesta, a mi juicio, debe ser clara: a costa del Estado, es decir, de todos. Me parece razonable que cuando una situación de vulnerabilidad esté acreditada se proporcionen soluciones habitacionales, ayudas públicas o mecanismos de protección.
Lo que no me parece tan razonable es que la solución pase necesariamente por impedir de forma indefinida que un propietario pueda recuperar su inmueble. Porque si el Estado decide proteger una situación vulnerable limitando temporalmente el ejercicio del derecho de propiedad, también debe asumir las consecuencias de esa decisión.
No parece justo trasladar íntegramente ese coste a un único particular o empresa.
Por supuesto que el derecho a una vivienda digna merece protección. Pero también conviene preguntarse algo que cada vez parece más incómodo plantear: ¿Y las obligaciones?
En el caso que nos ocupa se hablaba de un contrato en situación de tácita reconducción, de sucesivas subrogaciones y de una renta muy inferior a la habitual en esa zona de Madrid. También se informó de que se habían ofrecido diferentes alternativas a la afectada, entre ellas una plaza pública en una residencia.
Todo ello sin olvidar que detrás de estas situaciones aparecen también otros problemas relacionados con la vivienda: la gentrificación, el incremento constante de precios y la dificultad creciente para permanecer en determinados barrios o zonas urbanas.
Y precisamente por eso no creo que el debate deba plantearse como una falsa disyuntiva entre propiedad privada y derecho a la vivienda.
La cuestión es cómo hacer compatibles ambos derechos.
El verdadero problema
Porque, en realidad, todo esto no es más que un síntoma. La vivienda está carísima. Lo está en compra y lo está en alquiler.
Y centrándome en este último aspecto, cada vez resulta más frecuente que una persona con un salario normal tenga que alejarse progresivamente de la ciudad donde trabaja para poder acceder a una vivienda que pueda pagar.
Recuerdo una frase de mi profesora del TFG cuando hablábamos de Madrid, del incremento de precios y de a dónde se tendría que ir a vivir la gente:
—«Uy… Toledo ya está muy caro».
Probablemente esa frase resume mejor que muchos informes lo que está ocurriendo. Cada vez hay que ir más lejos. Y lo que hoy parece una solución puede dejar de serlo mañana.
Mari Carmen como caso paradigmático
Quizá el caso de Mari Carmen no sea el más injusto de todos. Probablemente tampoco sea el único. Pero sí puede convertirse en un caso paradigmático.
Puede servir para volver a poner sobre la mesa cuestiones que llevan años formando parte del debate público sin que se hayan abordado de forma suficiente: la construcción de vivienda pública, la fiscalidad de los pisos turísticos, los sistemas de garantía pública para el acceso a la primera vivienda o determinadas medidas fiscales destinadas a facilitar el acceso a la vivienda habitual.
No son ideas nuevas. Muchas llevan años planteándose. Sin embargo, el problema continúa agravándose.
La inquietante expansión del concepto de «inquiocupación»
Otro fenómeno que aparece por debajo de todo este debate es la llamada inquiocupación.
Originalmente el término comenzó a utilizarse para referirse a determinadas situaciones en las que una persona formalizaba un contrato de arrendamiento, abonaba las cantidades iniciales y posteriormente dejaba de pagar con una intención presuntamente fraudulenta. Como aclaraba el señor Magro Servet en otra ponencia a la que asistí, organizada por el Consello da Avogacía Galega, esto es un presunto delito de estafa.
Sin embargo, el concepto se ha ido ampliando. Y ahora parece que cualquier inquilino que deja de pagar una renta pasa a ser automáticamente un «inquiocupa». Creo que deberíamos ser más precisos.
Nadie considera que Mari Carmen fuese una ocupa simplemente por permanecer en la vivienda donde había residido durante tantos años. Existía una controversia jurídica sobre la vigencia o no del título que legitimaba su permanencia.
Y del mismo modo, tampoco deberíamos hablar alegremente de «inquiocupación» cuando una familia deja de pagar porque ha perdido el empleo o porque atraviesa una situación económica que le impide cumplir temporalmente sus obligaciones.
Una cosa es no poder pagar. Otra muy distinta es engañar deliberadamente para obtener una vivienda o utilizar fraudulentamente un contrato desde el principio. Y jurídicamente no son lo mismo.
Otra salida: la mediación
Entre el «todo el peso de la ley» y el «nadie se mueve de su casa» existe un espacio que, a mi juicio, sigue estando insuficientemente aprovechado: la mediación.
En muchos conflictos arrendaticios la mediación puede facilitar acuerdos que eviten procedimientos largos, costosos y traumáticos. Planes de pago, prórrogas pactadas, salidas escalonadas o soluciones habitacionales coordinadas son algunas de las posibilidades.
No funciona en todos los casos. Pero cuando funciona, suele proteger mejor los intereses de ambas partes que una resolución impuesta tras años de litigio.
Conclusión
Al final volvemos al principio. La ocupación existe y debe abordarse cuando vulnera derechos. También existen impagos de alquiler que requieren una respuesta jurídica. Y existen conductas fraudulentas que, en determinados casos, pueden tener relevancia penal.
Pero no deberíamos meter todas esas realidades en el mismo saco. Porque si seguimos ampliando conceptos hasta que «ocupa» sea cualquiera que permanezca en una vivienda cuando el propietario no quiere que permanezca, e «inquiocupa» cualquiera que deje de pagar un alquiler, corremos el riesgo de vaciar de contenido las palabras.
Y quizá el verdadero problema sea que discutimos constantemente sobre quién ocupa, quién desahucia, quién paga y quién deja de pagar, cuando la pregunta realmente importante es otra:
¿Por qué cada vez resulta más difícil acceder a una vivienda?
Porque, probablemente, esa es la cuestión que debería ocupar el centro del debate.
De momento, Mari Carmen vuelve a «su» casa.
José Luis Romay López
Abogado colegiado n.º 2346 del Ilustre Colegio de Abogados de Lugo
Mediador civil y mercantil
Criminólogo con mención en Psicología de la Delincuencia
JR Abogacía & Mediación · Lugo
Las opiniones expresadas en este artículo constituyen una valoración jurídica personal del autor a la fecha de su publicación.
